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Les 10 dispositifs immobiliers à connaître pour défiscaliser à Toulouse
Vous souhaitez investir à Toulouse pour défiscaliser vos revenus ? La défiscalisation immobilière est une excellente solution. Contrairement à la défiscalisation financière, elle concerne uniquement l’achat de biens immobiliers neufs ou anciens. Ces biens peuvent ensuite être mis en location saisonnière ou annuelle, en travaux, ou transmis aux héritiers. L’objectif est simple, réduire vos impôts avec peu de conditions. Pour ne pas vous perdre parmi tous les dispositifs immobiliers qui existent, voici un résumé de tous ceux qui sont disponibles à ce jour : Loi Pinel, Malraux, Déficit Foncier, Monuments Historiques, Para-hôtellerie… Notre équipe vous explique tout et vous accompagne de A à Z pour trouver la solution la plus adaptée à votre situation.
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1 – La Loi Pinel pour défiscaliser une partie de son bien en location à Toulouse
Cette loi est la plus connue et la plus prisée des ménages français. En effet, elle permet de se constituer facilement un patrimoine immobilier grâce à la mise en location tout en profitant d’une importante réduction d’impôts.
Lors de l’achat d’un bien neuf avec de bonnes performances énergétiques (normes RT 2020 ou BBC), vous pouvez économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt. La seule condition : louer l’appartement pendant 6 à 12 ans consécutifs.
Aussi connu sous le nom de « Pinel ancien » ou « Pinel optimisé au déficit foncier », ce dispositif immobilier est doublement avantageux. Vous pouvez profiter à la fois des réductions d’impôts de la Loi Pinel classique (jusqu’à 21 % du prix du bien, avec un plafond de 300 000 €) et des frais de travaux déductibles.
Comme ces frais vont créer un déficit, ils sont déductibles de vos revenus fonciers et de votre revenu global jusqu’à 10 700 €.
Tous ces avantages sont disponibles dès l’achat du bien lorsque vous démarrez les premiers travaux. En bref, le Pinel optimisé au déficit foncier à Toulouse vous garantit réactivité et rentabilité !
Si vous êtes fortement imposé ou qu’une grande rentrée d’argent vous attend, ce dispositif est certainement le plus avantageux pour vous. Dès lors que vous achetez un bien immobilier classé aux Monuments Historiques, tous vos revenus imposables sont déductibles d’environ la moitié du prix du bien.
Comme le bâtiment est partagé entre foncier et travaux, la partie travaux est déductible de vos revenus globaux. Vous pouvez réaliser cette opération pendant 1 à 4 ans. Mais rassurez-vous, il est possible de faire un report pendant 6 ans pour ne plus avoir du tout d’impôts à payer !
Autre particularité : vous pouvez transformer en une seule fois tous les frais de travaux en déduction d’impôts. Très pratique si vos revenus augmentent rapidement sans prévenir !
Avec l’investissement en Monuments Historiques à Toulouse, vous pouvez donc diminuer vos revenus imposables, payer moins d’impôts et passer à la tranche marginale d’imposition inférieure (TMI). Un vrai plus pour les foyers fortement imposés qui souhaitent acheter en Occitanie !
L’objectif de la Loi Malraux ? Valoriser et préserver les bâtiments anciens des centres-ville en vous permettant de réduire vos impôts. Si vous mettez en location un bien acheté dans un secteur sauvegardé, vous pouvez diminuer vos revenus imposables entre 22 à 30 % du montant des travaux engagés. Et le tout sur une période de 1 à 7 ans !
Mais attention, le bien doit être mis en location dès l’année qui suit les travaux, et sur une période de 9 ans minimum.
Le principal avantage de cette loi Malraux, c’est qu’elle n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an). Avec la Loi Malraux vous pouvez donc réduire vos impôts jusqu’à 120 000 €. L’idéal pour défiscaliser tout en se créant un patrimoine immobilier dans la ville Rose !
Vous avez toujours rêvé de vous lancer dans la location saisonnière et de réduire vos impôts ? Le dispositif de la para-hôtellerie va vous plaire. Il vous suffit de posséder un logement meublé neuf, de le mettre en location et d’inclure au moins 3 services tels que : l’accueil, le ménage, le petit-déjeuner ou la fourniture du linge.
S’il vous est impossible de réaliser vous-même ces services, vous pouvez tout à fait mandater une conciergerie qui pourra proposer ces prestations à votre place. Pour exercer en tant que loueur professionnel, vous devez vous inscrire au RCS. C’est ce qui vous permettra de récupérer tous les loyers et la TVA à 20 % (uniquement pendant 20 ans).
Contrairement aux dispositifs LMP ou LMNP que nous présentons plus bas, votre bien est amorti en 10 ans avec le statut para-hôtelier. Chaque année, vous placez 10 % du bien dans les charges de votre bilan fiscal.
Et si vous êtes en déficit, vous pouvez payer moins d’impôts en imputant le résultat négatif à votre revenu global. Difficile de ne pas vouloir profiter de l’investissement en para-hôtellerie. En plus, Toulouse est à mi-chemin entre la mer et la montagne. De quoi séduire les vacanciers !
Si vous voulez payer moins d’impôts et préparer votre succession, voici le dispositif qu’il vous faut : le démembrement de propriété !
Il vous permet d’offrir à vos héritiers la nue-propriété d’un bien immobilier (la propriété des murs) pendant que vous conservez l’usufruit temporaire (le fait de pouvoir y habiter ou de louer et percevoir des loyers).
À votre décès ou après une période de plus de 15 ans, vos enfants deviendront 100 % propriétaires, sans devoir payer aucun droit de succession !
Si vous voulez payer moins d’impôts et préparer votre succession, voici le dispositif qu’il vous faut : le démembrement de propriété ! Il vous permet d’offrir à vos héritiers la nue-propriété d’un bien immobilier (la propriété des murs) pendant que vous conservez l’usufruit temporaire (le fait de pouvoir y habiter ou de louer et percevoir des loyers).
À votre décès ou après une période de plus de 15 ans, vos enfants deviendront 100 % propriétaires, sans devoir payer aucun droit de succession !
Sachez que le démembrement de propriété peut aussi s’effectuer avec un bailleur social. Pour cela, vous devez acheter un logement en nue-propriété bien en dessous du prix du marché.
Vous ne touchez pas les loyers, mais en échange, vous ne payez aucune charge. Après les 15 ans, vous récupérez la pleine propriété et pouvez en profiter à votre guise !
Rien de mieux pour préparer sa retraite, se constituer un patrimoine et transmettre à ses héritiers, le tout sans trop dépenser.
Vous habitez à Toulouse mais vous préférez investir sous les tropiques ? Avec la Loi Girardin, c’est possible ! Elle vous permet en effet d’acquérir un logement neuf dans les DROM-COM français (Départements, Régions et Collectivités d’outre-mer).
Le but de ce dispositif de défiscalisation immobilière est de soutenir le développement économique des territoires insulaires. Vous devez simplement acheter un logement neuf au sein du territoire ultramarin afin qu’il devienne votre résidence principale ou un logement social mis en location. En échange, vous profitez d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 50 000 €.
Notez seulement que la Loi Girardin est concernée par le plafond des niches fiscales à hauteur de 18 000 €. De plus, elle s’adresse aussi bien aux entreprises qu’aux personnes morales souhaitant payer moins d’impôts sur les sociétés (IS).
Grâce à l’achat d’un bien immobilier en outre-mer, vous enlevez 100 % du prix du bien du revenu imposable de votre entreprise. Maintenant, il n’y a plus qu’à se lancer !
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif à Toulouse, mais sans en faire votre activité professionnelle ? Alors le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est fait pour vous !
Les seules conditions à respecter pour bénéficier de ce statut :
Les seules conditions à respecter pour bénéficier de ce statut :
- Ne pas dépasser 23 000 € TTC de recettes par an
- Les recettes ne représentent pas plus de la moitié de vos revenus totaux
Sinon, vous passez au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP, comme expliqué ci-dessous).
Avec le régime LMNP à Toulouse, vous profitez d’une fiscalité avantageuse sur vos revenus perçus.
Toutefois, sachez que l’amortissement du bien s’étend sur une longue période pouvant aller jusqu’à 40 ans (soit 2,5 %/an amortissables). L’avantage, c’est que ces revenus ne peuvent pas créer de déficit.
Vous possédez plusieurs logements à Toulouse et vous voulez consacrer du temps à la mise en location saisonnière ? Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) va vous plaire. Voici les conditions à respecter pour en bénéficier :
- Le total de vos recettes dépasse les 23 000 € TTC par an
- Le montant des recettes représente plus de 50 % de vos revenus globaux
Sans cela, vous n’aurez accès qu’au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Sachez aussi que l’inscription au RCS est désormais facultative.
Le gros avantage du dispositif LMP, c’est de pouvoir imputer votre déficit sur votre revenu global si votre bilan annuel fiscal est négatif. Vos impôts vont donc bien diminuer sur l’année ! Le statut LMP vous permet également d’être exonéré de l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière (sous certaines conditions).
L’amortissement est aussi long qu’avec la location meublée Non-Professionnelle (LMP) puisqu’il faut attendre 40 ans (2,5 %/an amortissables). Avec ce dispositif, il vaut mieux être sûr de vouloir investir à très long terme !
Si vous avez déjà investi dans l’immobilier à Toulouse, vous avez certainement eu recours aux anciens dispositifs : Loi Duflot, Denormandie, Robien, Scellier, Cosse et Borloo.
Pour rappel, c’est la Loi Pinel qui a remplacé les lois Duflot et Borloo. Ces dernières offraient les mêmes avantages en termes de réduction d’impôt et d’amortissement pour les investissements locatifs.
La Loi Scellier garantissait une réduction d’impôts en cas de location d’un logement neuf non meublé, alors que la Loi Robien facilitait l’amortissement des biens.
Quant aux dispositifs Denormandie et Cosse, ils vont disparaître d’ici 2022 même s’ils existent encore aujourd’hui. Avec la Loi Denormandie, vous profitez d’une réduction d’impôts grâce à l’investissement locatif dans un quartier ancien. Pour diminuer l’imposition de vos loyers à hauteur de 85 % maximum, c’est vers la Loi Cosse qu’il faut se tourner.
Mais comme tous ces dispositifs évoluent rapidement, il vaut mieux se concentrer sur leurs équivalents actuels bien plus avantageux ! Rassurez-vous, notre équipe vous guide pour trouver le meilleur dispositif pour défiscaliser facilement à Toulouse.
La mission première de Marine Patrimoine est de sélectionner le bien immobilier le plus en adéquation avec vos attentes, autrement dit le meilleur.