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Démembrement de propriété à Toulouse : le dispositif parfait pour préparer sa retraite

Vous envisagez de transmettre à vos petits-enfants votre appartement à Toulouse, mais vous voulez rester propriétaire ? L’investissement avec le dispositif immobilier de la nue-propriété est la solution idéale ! Vous donnez la nue-propriété de votre bien, mais vous conservez l’usufruit. Vos héritiers paient moins d’impôts sur la succession et vous pouvez continuer à louer ou à habiter dans le logement. C’est gagnant-gagnant ! En plus, vous bénéficiez à l’achat d’un gros rabais sur le prix du bien. Mais vous ne pourrez profiter du bien qu’après une période de 15 à 20 ans.

Il faudra aussi penser à faire appel à un notaire. Rassurez-vous, nous vous expliquons toutes les procédures et particularités à connaître avant de vous lancer. Et si vous avez besoin d’aide, notre équipe vous accompagne tout au long de votre projet !

Le dispositif idéal pour construire un patrimoine à vos enfants dans des conditions avantageuses (sans payer de droits de succession !)

Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

Démembrement, nue-propriété et usufruit, qu’est-ce que ça veut dire ?

Avant tout, voici quelques définitions qui vous aideront à y voir plus clair :

  • Usufruit : désigne la possession d’un bien (l’usus et le fructus). L’usus permet d’utiliser librement son bien, c’est-à-dire d’en faire sa résidence principale, secondaire, de la louer à l’année, en location saisonnière, etc. Le fructus correspond au droit de récolter les fruits du bien, soit les loyers d’une location à l’année ou saisonnière.
  • Nu-propriétaire : renvoie à la personne qui possède l’abusus (les “murs”). Ce statut lui permet de vendre ou de transmettre le bien immobilier, mais sans pouvoir profiter de la jouissance. Il ne peut donc pas choisir d’y habiter ou de le louer.
  • Pleine propriété : correspond à l’usufruit et la nue-propriété. Le propriétaire peut donc disposer de son bien à sa guise (le vendre, le louer, le léguer à une tierce personne, habiter dedans…).

Tous ces termes vont vous permettre de mieux comprendre le démembrement de propriété, qui désigne tout simplement l’action de séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier. Le bien n’appartient plus qu’à une seule personne, mais à deux : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Découvrez ci-dessous tous les avantages offerts par cet acte juridique réglementé.

Transmettre facilement ses biens immobiliers à Toulouse avec le démembrement de propriété

Si vous effectuez une donation en démembrement de votre bien (résidence principale, appartement en location ou maison de vacances), vous profitez de 2 avantages non négligeables :

  1. La préparation sereine de votre succession
  2. La transmission de votre patrimoine immobilier à moindre coût
Vos héritiers deviennent alors nus-propriétaires et vous conservez l’usufruit du bien. Grâce à cette “donation démembrée”, vous pouvez continuer à louer ou habiter le bien, et cela indéfiniment.

Quels avantages fiscaux avec un bien en nue-propriété à Toulouse ?

En ce qui concerne l’imposition, vos héritiers devront juste s’acquitter des droits de donation durant le démembrement de propriété. Sachez qu’un abattement de 100 000 € sur les donations s’applique sur la valeur de la nue-propriété.
Après votre décès, vos proches récupèrent l’usufruit, c’est-à-dire la “jouissance du bien”. Ils deviennent donc à leur tour les pleins propriétaires, sans aucun frais supplémentaire à payer.
Lorsque le bien est séparé en usufruit et nue-propriété, la valeur de chaque partie est définie par une clé de répartition. Celle-ci prend en compte l’âge de l’usufruitier. Voici un tableau avec les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier.

Âge de l’usufruitier
Valeur de l’usufruit
Valeur de la nue-propriété
moins de 21 ans
90 %
10%
de 21 à 30 ans
80 %
20%
de 31 à 40 ans
70 %
30%
de 41 à 50 ans
60 %
40%
de 51 à 60 ans
50 %
50%
de 61 à 70 ans
40 %
60 %
de 71 à 80 ans
30 %
70 %
de 81 à 90 ans
20 %
80 %
91 ans et plus
10 %
90 %
Il est donc plus intéressant de transmettre la nue-propriété à ses héritiers avant 60 ans. Les avantages fiscaux sont bien plus élevés et l’abattement des frais de donation couvre une plus grande part de la nue-propriété.
Prenons un exemple. Vous avez 55 ans, vous possédez un appartement dans la métropole toulousaine et vous voulez anticiper votre succession.
Vous décidez alors de démembrer votre résidence principale d’une valeur de 400 000 € et d’en donner la nue-propriété à vos enfants. Votre bien aura donc une valeur de 200 000 € (400 000*0.5). Mais avec l’abattement des droits de donation, le nu-propriétaire ne sera imposé que sur 100 000 € (200 000-100 000).

Se constituer un patrimoine immobilier à Toulouse en devenant nu-propriétaire grâce au démembrement de propriété

Avec certains programmes immobiliers, vous pouvez acquérir un bien immobilier en nue propriété à un prix d’achat bien inférieur à la tendance du marché toulousain en pleine propriété. Comptez environ 40 % net en moins ! Dans ce cas-là, l’usufruitier du bien sera le bailleur social, et ce pendant 15 à 20 ans.

La réduction accordée correspond à la totalité des loyers non-perçus. Un bien avec un loyer de 600 € par mois sur 15 ans équivaut à une réduction pouvant dépasser les 100 000 €. Et c’est sans compter les hausses de loyer ou l’inflation !

Pendant cette période, vous êtes propriétaire des “murs”. Vous ne pouvez donc pas occuper le bien ou le mettre en location. C’est l’usufruitier qui fera ce choix et pourra percevoir les loyers du bien. Mais c’est aussi lui qui devra payer les charges courantes comme l’eau, l’électricité et les poubelles, ainsi que la taxe foncière.

De votre côté, aucune charge à payer ni d’imposition sur les loyers. En plus, le bien n’est pas compté dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Vous êtes seulement responsable des gros travaux comme les rénovations ou les agrandissements par exemple.

Lorsque le délai des 15 ans est atteint, vous récupérez l’usufruit du bien. Vous devenez donc plein propriétaire alors même que vous avez acheté votre bien à un prix défiant toute concurrence, le tout sans frais à payer ou d’acte notarié à réaliser. Grâce à ce statut de plein propriétaire, vous avez désormais le droit de jouir pleinement de votre bien : l’habiter en résidence principale ou secondaire, le mettre en location saisonnière ou annuelle, le vendre, le léguer à un proche… À vous de voir !

À retenir avant d’investir en nue-propriété à Toulouse

Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont nombreux, mais il n’y en a qu’un seul qui vous permet aussi bien de payer moins d’impôts que de transmettre votre patrimoine de son vivant : le démembrement de propriété.
Alors pour investir dans l’immobilier à Toulouse et assurer votre succession comme bon vous semble, lancez-vous dans le démembrement de propriété ! Toute notre équipe vous accompagne, du suivi avec le notaire jusqu’à la trouvaille du bien parfait.